Az utóbbi 10 évben az Európai Unió országai közül legjobban a magyar piacon nőttek a lakásárak (+237,5%, Unió átlaga: +58%), ennek jelentős része az elmúlt két évben következett be. A fiatalok és az alacsony jövedelmű háztartások számára egyre inkább elérhetetlenné vált a saját tulajdonú lakás. Mivel Magyarországon gyakorlatilag nem létezik támogatott bérlakás rendszer, sokan kénytelenek a lényegesen költségesebb, piaci alapú bérléshez folyamodni. A Kormány több intézkedést is hozott korábban az ingatlanpiac élénkítése céljából (CSOK, Falusi CSOK, Babaváró hitel, CSOK+ stb.), amelyek hatására jelentősen emelkedtek a lakásárak. Felmerül azonban a kérdés: indokolt -e a piaci folyamatokba történő beavatkozás? Mely tényezők határozták meg a rendkívül dinamikus lakásár-növekedést?
A GKI megvizsgálta, hogy 2016-2024 között a fővárosban milyen tényezők hatottak leginkább a használt lakásárakra. Ezek alapján az építőipari-termelői árindex, a 10 éves állampapír kamatok és a nettó keresetek alakulása magyarázzák leginkább az áralakulást. Ugyanakkor például az ingatlanhitelek kamatszintje vagy a lakáspiaci tranzakciók alakulása kevésbé fontos szempont.
A budapesti új és használt lakások négyzetméterre vetített ára között 0,97 a korreláció, vagyis szinte párhuzamosan mozog a két változó. Az újépítésű lakások áremelkedése, amelyet javarészt az építőipari termelőiár-index növekedése okoz, húzza magával a használt lakások árát.
Az utóbbi 10 évben az Európai Unió országai közül legjobban a magyar piacon nőttek a lakásárak (+237,5%, Unió átlaga: +58%), ennek jelentős része az elmúlt két évben következett be. A fiatalok és az alacsony jövedelmű háztartások számára egyre inkább elérhetetlenné vált a saját tulajdonú lakás. Mivel Magyarországon gyakorlatilag nem létezik támogatott bérlakás rendszer, sokan kénytelenek a lényegesen költségesebb, piaci alapú bérléshez folyamodni. A Kormány több intézkedést is hozott korábban az ingatlanpiac élénkítése céljából (CSOK, Falusi CSOK, Babaváró hitel, CSOK+ stb.), amelyek hatására jelentősen emelkedtek a lakásárak. Felmerül azonban a kérdés: indokolt -e a piaci folyamatokba történő beavatkozás? Mely tényezők határozták meg a rendkívül dinamikus lakásár-növekedést?
A GKI megvizsgálta, hogy 2016-2024 között a fővárosban milyen tényezők hatottak leginkább a használt lakásárakra. Ezek alapján az építőipari-termelői árindex, a 10 éves állampapír kamatok és a nettó keresetek alakulása magyarázzák leginkább az áralakulást. Ugyanakkor például az ingatlanhitelek kamatszintje vagy a lakáspiaci tranzakciók alakulása kevésbé fontos szempont.
A budapesti új és használt lakások négyzetméterre vetített ára között 0,97 a korreláció, vagyis szinte párhuzamosan mozog a két változó. Az újépítésű lakások áremelkedése, amelyet javarészt az építőipari termelőiár-index növekedése okoz, húzza magával a használt lakások árát.
Használt és új lakások átlagos négyzetméter ára Budapesten (ezer forint, bal tengely) és az építőipari termelői-árindex (%, jobb tengely)
Forrás: KSH lakásár és építőipari termelői árindexe alapján GKI számítás.
Az alacsony állampapír hozamok idején a befektetési célú vásárlások az ingatlanpiac jelentős részét teszik ki. Ugyanakkor az emelkedő és/vagy magas szinten ragadó állampapír hozamok esetén a befektetők tőkéjének átcsoportosítása az állampapírok felé érzékelhető keresletcsökkenést okozott a lakáspiacon. Pl. 2022 negyedik negyedévében és 2023 első negyedévében a használt lakások árának csökkenése a kedvező állampapírhozamok miatti kisebb lakáspiaci tranzakció számmal magyarázható. 2024 utolsó negyedévében a lakáspiaci tranzakciók száma nyolcéves mélypontra süllyedt, amely a piac keresleti oldalának jelentős beszűkülésére (kiárazódás) utal.
A nettó keresetek emelkedése (2016-2024 között +170%) szintén hozzájárult az ingatlanárak növekedéséhez, ami összhangban áll a közgazdasági várakozásokkal: a jövedelmek bővülése növelte a háztartások egy részénél a befektethető pénzeket, amelynek egy jelentős része az ingatlanpiacon csapódott le keresletként.
A lakáspiaci tranzakciók (darab, bal tengely) és a 10 éves lejáratú állampapír kamatok alakulása (%, jobb tengely)
Forrás: KSH és Eurostat adatok alapján GKI számítás
Összességében azon tényezők, amelyek 2024-ig magyarázták az ingatlanárak alakulását, a piac fokozatos lehűlésének irányába mutattak, ami az árak stagnálásához vezetett volna. Az építőipari termelői árindex stagnált, az állampapír-hozam a befektetők számára továbbra is vonzó 6,5-7%-os volt, valamint a nominális kereset emelkedés is lassult 2025-re. Emiatt (illetve a rendkívül magas négyzetméter árak miatt) a lakáspiaci tranzakciók drasztikusan csökkentek (-23%) 2024 végére. Továbbá ez mérsékelte a jövőbeni áremelkedéssel kapcsolatos várakozásokat is. Amennyiben a befektetők tartós áremelkedésre számítanak, a spekulatív tőke beáramlása önmagában is árfelhajtó hatással bír, így részben önbeteljesítő módon tovább erősíti a várakozásokat.
Ilyen közegbe érkezett (10 hónappal a választások előtt) a kormány Otthon Start lakáshitel-programja[1], ami éppen azokat a spekulatív motívumokat élénkíti újra, amik a kínálati korlátok mellett hozzájárulnak az árak növekedéséhez. Jelenlegi elemzői előrejelzések szerint a hitelprogram fél éven belül akár 10%-os, egy éven belül pedig 15–20%-os áremelkedést is eredményezhet.
A probléma abban rejlik, hogy így éppen a program célközönségét, az első lakásra váró, kevés önerővel és törlesztési képességgel rendelkező fiatalokat hozza még nehezebb helyzetbe, mivel a jelentős volumenű, kedvezményes kamatozású források megjelenése a keresleti oldalon – a kínálati oldallal beszűkülése mellett – további áremelkedést generál. Ehelyett egy nagyobb léptékű, alacsony rezsijű bérlakásépítési program valóban javítana a kevésbé jó anyagi helyzetben lévők lakhatási problémáin.
[1] Maximum 50 millió forint lakáshitel 3%-os kamatozással, ami lakásvásárlásánál maximum 100 millió, ház esetén pedig 150 millió forintos értékhatárig vehető fel. A településtípusra nincs megkötés, városban és községben egyaránt elérhető a program.
